Thị trường bất động sản đang chứng kiến sự thay đổi trong cách những khu đô thị quy mô lớn được phát triển. Thay vì một doanh nghiệp tự đảm nhiệm phần lớn công việc, ngày càng nhiều dự án lựa chọn mô hình hợp tác với các đơn vị chuyên môn ở từng mắt xích. Với One Era, sự xuất hiện của LONGFOR cùng hàng loạt đối tác từ quy hoạch, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng đến giáo dục và vận hành cho thấy phía sau một khu đô thị khoảng 50ha là một bài toán phức tạp hơn nhiều so với việc xây dựng các tòa nhà.
Từ một dự án bất động sản đến một bài toán phát triển đô thị
Trong nhiều năm, khi nói về một dự án bất động sản, thị trường thường tập trung vào ba câu hỏi quen thuộc: ai là chủ đầu tư, dự án có gì và giá bán bao nhiêu.
Nhưng với những khu đô thị có quy mô lớn, ba câu hỏi này ngày càng không đủ.
Một khu đô thị vài chục hecta không chỉ cần những công trình nhà ở. Nó còn phải giải quyết đồng thời nhiều lớp vấn đề: tổ chức không gian, giao thông nội khu, cảnh quan, kiến trúc, tiện ích, thương mại, giáo dục, hạ tầng kỹ thuật, quản lý vận hành và cách các thành phần này liên kết với nhau.
Đó cũng là lý do mô hình phát triển dự án đang có xu hướng phân hóa theo hướng chuyên môn hóa. Chủ đầu tư và nhà phát triển không nhất thiết phải tự làm tất cả, mà có thể tìm kiếm những doanh nghiệp có năng lực riêng cho từng phần việc.
One Era là một trường hợp đáng chú ý nếu nhìn từ góc độ này.
Theo thông tin được công bố, dự án có quy mô khoảng 50ha, do Kim Oanh Group làm chủ đầu tư và KINERA phát triển. Tổng vốn đầu tư được công bố ở mức hơn 1 tỷ USD. Trong quá trình hình thành dự án, KINERA hợp tác với nhiều đơn vị quốc tế và trong nước ở các lĩnh vực khác nhau.
Điểm đáng chú ý không nằm đơn thuần ở danh sách đối tác dài hay tên tuổi của từng doanh nghiệp.
Điều đáng nói hơn là cách các vai trò được phân chia.
Một khu đô thị lớn cần nhiều năng lực khác nhau
Theo thông tin đã được công bố, LONGFOR tham gia cùng KINERA trong định hướng quy hoạch tổng thể. Trong khi đó, Surbana Jurong đảm nhiệm vai trò liên quan đến quy hoạch; DPA tham gia kiến trúc; CPG phụ trách cảnh quan; Ong & Ong liên quan đến thiết kế nội thất; Aurecon tham gia tư vấn hạ tầng kỹ thuật; Coteccons đảm nhiệm phần xây dựng hạ tầng; Savills được giới thiệu ở vai trò quản lý, vận hành.
Ở một góc nhìn đơn giản, đây chỉ là danh sách các đối tác.
Nhưng nếu đặt các vị trí này cạnh nhau, có thể thấy một điều khác: One Era đang được tiếp cận như một bài toán có nhiều lớp chuyên môn, thay vì chỉ là bài toán xây dựng sản phẩm nhà ở.
Quy hoạch quyết định cách các khu chức năng được bố trí. Kiến trúc quyết định hình hài công trình. Cảnh quan tạo ra không gian bên ngoài các tòa nhà. Hạ tầng kết nối các thành phần đó. Thương mại tạo thêm một lớp hoạt động kinh tế. Giáo dục bổ sung một chức năng xã hội. Vận hành lại là câu chuyện giữ cho toàn bộ hệ thống hoạt động sau khi hình thành.
Mỗi phần đều có thể được nhìn như một dự án riêng.
Nhưng giá trị của một khu đô thị lại không nằm ở từng phần riêng lẻ. Nó nằm ở khả năng kết nối những phần đó thành một chỉnh thể.
Đây chính là điểm khiến mô hình nhiều đối tác trở nên đáng chú ý.
LONGFOR không phải “một cái tên”, mà là một mắt xích trong chuỗi phát triển
Trong các thông tin gần đây về One Era, LONGFOR là cái tên nhận được nhiều sự quan tâm. Theo thông tin được công bố, tập đoàn này có hơn 30 năm hoạt động, từng phát triển hơn 1.300 dự án và có kinh nghiệm trong nhiều lĩnh vực như phát triển bất động sản, thương mại, quản lý tài sản, dịch vụ quản lý bất động sản và xây dựng thông minh.
Nhưng nếu chỉ nhìn One Era qua LONGFOR, có thể bỏ qua một thay đổi quan trọng hơn.
LONGFOR chỉ là một mắt xích trong một cấu trúc lớn hơn.
Surbana Jurong, DPA, CPG, Ong & Ong, Aurecon, Coteccons hay Savills không làm cùng một việc. Mỗi đơn vị được đặt vào một vị trí khác nhau trong chuỗi phát triển.
Điều này cũng phản ánh một xu hướng đáng chú ý của bất động sản quy mô lớn: năng lực của một dự án không còn chỉ được đo bằng năng lực riêng của chủ đầu tư, mà còn phụ thuộc vào khả năng tổ chức và kết nối các năng lực bên ngoài.
Nói cách khác, vai trò của nhà phát triển dự án cũng thay đổi.
Nếu trước đây trọng tâm là “xây cái gì”, thì với một khu đô thị lớn, bài toán còn là “làm thế nào để nhiều đơn vị cùng xây dựng một ý tưởng thống nhất”.
Đó là một công việc thiên về tổ chức và quản trị hơn là chỉ phát triển sản phẩm.
Vì sao giáo dục và thương mại xuất hiện trong cùng một câu chuyện?
Một chi tiết khác trong cấu trúc One Era cũng đáng chú ý là sự tham gia của các đối tác giáo dục.
Theo thông tin được công bố, KINERA đã ký kết với hệ thống trường Việt Úc Hà Nội – Sài Gòn và KindUp để phát triển các thành phần giáo dục quốc tế tại One Era.
Ở góc độ bất động sản truyền thống, trường học thường được xem là một tiện ích.
Nhưng nếu nhìn rộng hơn, giáo dục lại là một thành phần của cấu trúc đô thị.
Tương tự, một trung tâm thương mại hay tuyến phố thương mại không chỉ đơn giản là nơi để mua sắm. Nó tạo ra hoạt động kinh tế và lưu chuyển người trong khu vực. Công viên không chỉ là mảng xanh. Nó góp phần tạo không gian sinh hoạt cộng đồng. Vận hành không chỉ là bảo vệ hay vệ sinh. Nó quyết định cách những không gian đó được duy trì trong đời sống hàng ngày.
Vì vậy, việc One Era đưa các đối tác giáo dục, thương mại và vận hành vào cùng một hệ thống cho thấy cách tiếp cận đang được mở rộng: sản phẩm cuối cùng không chỉ là căn hộ hay nhà ở, mà là một cấu trúc đô thị có nhiều chức năng cùng tồn tại.
Điều này cũng lý giải tại sao một dự án quy mô khoảng 50ha khó có thể chỉ dựa vào một nhóm chuyên môn duy nhất.
Bài toán khó hơn nằm ở sự phối hợp
Tuy nhiên, mô hình nhiều đối tác không đồng nghĩa mọi thứ sẽ tự động tốt hơn.
Đây có lẽ là khía cạnh thị trường cần nhìn kỹ hơn.
Khi một dự án có nhiều đơn vị cùng tham gia, mỗi bên có thể mang đến một chuyên môn riêng. Nhưng đồng thời, dự án cũng cần một cơ chế phối hợp đủ tốt để những chuyên môn đó không phát triển thành những “mảnh ghép rời”.
Quy hoạch phải phù hợp với kiến trúc. Kiến trúc phải đi cùng cảnh quan. Hạ tầng phải đáp ứng được cấu trúc không gian. Các công trình thương mại phải có sự liên kết với giao thông và dòng người. Giáo dục phải được đặt trong tổng thể đô thị. Sau cùng, tất cả phải phù hợp với cách quản lý và vận hành.
Nếu một mắt xích được thiết kế tốt nhưng không kết nối với các mắt xích còn lại, tổng thể chưa chắc tạo ra giá trị tương ứng.
Đây là lý do có thể nhìn One Era không chỉ như một dự án có nhiều đối tác, mà như một bài kiểm tra về năng lực phối hợp.
Với một dự án quy mô lớn, người đứng giữa các đối tác không chỉ cần lựa chọn được những đơn vị có chuyên môn, mà còn phải tạo ra một định hướng chung đủ rõ để tất cả cùng đi về một phía.
Đây là một bài toán không dễ nhìn thấy qua những buổi lễ ký kết, nhưng lại có ý nghĩa rất lớn đối với chất lượng của dự án về sau.
Người mua nên nhìn One Era từ đâu?
Với người mua nhà, cách tiếp cận cũng có thể thay đổi.
Thay vì chỉ hỏi “dự án có những đối tác nào?”, một câu hỏi thực tế hơn là: mỗi đối tác đang đóng vai trò gì và vai trò đó liên quan thế nào đến sản phẩm mà mình sẽ sử dụng?
Một cái tên quốc tế có thể là một dữ kiện đáng quan tâm, nhưng bản thân cái tên đó không phải là bảo chứng cho mọi giá trị của dự án.
Điều đáng quan tâm hơn là năng lực chuyên môn của đối tác có được đặt đúng chỗ hay không, các thành phần có liên kết với nhau không và định hướng tổng thể có nhất quán hay không.
Đối với nhà đầu tư, góc nhìn này càng quan trọng.
Một dự án có hệ thống đối tác chuyên môn hóa có thể tạo ra nền tảng khác so với một dự án chỉ tập trung vào sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc có thể suy ra ngay giá bán, lợi nhuận hay khả năng tăng giá trong tương lai.
Những yếu tố đó còn phụ thuộc vào nhiều biến số khác của thị trường và quá trình phát triển thực tế.
Vì vậy, điều hợp lý hơn là xem cấu trúc đối tác như một yếu tố đầu vào để đánh giá chất lượng phát triển, chứ không phải một lời đảm bảo về hiệu quả đầu tư.
Điều đang thay đổi phía sau One Era
Nhìn rộng hơn, câu chuyện của One Era phản ánh một thay đổi đáng chú ý trong ngành bất động sản.
Khi đô thị ngày càng phức tạp, ranh giới giữa “dự án nhà ở” và “một khu đô thị” cũng ngày càng khác nhau.
Một dự án nhà ở có thể tập trung vào việc tạo ra những sản phẩm phù hợp và xây dựng đúng tiêu chuẩn. Nhưng một khu đô thị lớn phải giải quyết nhiều vấn đề hơn: con người sống ở đâu, học ở đâu, mua sắm ở đâu, di chuyển như thế nào, sử dụng không gian chung ra sao và hệ thống đó được vận hành như thế nào.
Điều đó khiến quá trình phát triển bất động sản dần mang dáng dấp của một ngành công nghiệp có tính phối hợp cao.
One Era, với cấu trúc hợp tác giữa KINERA, LONGFOR và nhiều đơn vị chuyên môn, là một ví dụ để thị trường theo dõi xu hướng này.
Câu chuyện đáng quan tâm vì thế không chỉ là “ai tham gia One Era”.
Câu hỏi lớn hơn là: khi nhiều doanh nghiệp cùng tham gia vào một dự án, họ có thể tạo thành một hệ thống thống nhất đến đâu?
Nếu làm tốt, sự chuyên môn hóa có thể giúp một khu đô thị tiếp cận bài toán phát triển ở nhiều chiều sâu khác nhau. Ngược lại, nếu thiếu sự kết nối, nhiều mảnh ghép tốt vẫn có thể chỉ tạo thành một bức tranh chưa hoàn chỉnh.
